TOD – Cú hit cho phát triển đô thị và giá trị bất động sản
Trong bối cảnh áp lực giao thông ngày càng tăng ở các đô thị, mô hình TOD đang trở thành xu hướng quy hoạch được nhiều quốc gia áp dụng, nhằm phát triển đô thị bền vững. Mô hình lấy hệ thống giao thông công cộng làm trung tâm, giúp giải quyết hiện tượng ùn tắc giao thông, từ đó hạn chế ô nhiễm môi trường và tạo động lực hút đẩy phát triển kinh tế khu vực.
Trong bài viết chi tiết này, hãy cùng Đước Việt tìm hiểu mô hình TOD là gì và vì sao mô hình này được xem là giải pháp phát triển cho các đô thị hiện đại.
>> Xem thêm: Metro vận hành ảnh hưởng gì đến thị trường bất động sản: Cơ hội hay Thách thức?
1. Mô hình TOD là gì?
Khái niệm
Mô hình TOD (Transit – Oriented Development) là một mô hình phát triển đô thị, được định hướng bằng giao thông công cộng. Các khu dân cư, thương mại – dịch vụ được quy hoạch xung quanh nhà ga hoặc điểm trung chuyển của giao thông công cộng. Từ đó tạo thành đô thị nén, với mật độ xây dựng cao và dân cư đông đúc, hạn chế sự phát triển ra bên ngoài đô thị. Mô hình này khuyến khích sử dụng phương tiện công cộng, xe đạp và đi bộ, đồng thời giảm sự phụ thuộc vào phương tiện cá nhân, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất, giảm ùn tắc giao thông và hướng tới phát triển đô thị bền vững.
Các nguyên tắc cơ bản của TOD
Density (Mật độ cao): Quy hoạch và xây dựng công trình với mật độ cao, tăng hiệu quả sử dụng đất và tạo ra đô thị nén, giúp thuận lợi di chuyển trong khu vực trung tâm.
Diversity (Đa dạng chức năng): Quy hoạch nhiều đất hỗn hợp xung quanh nhà ga hoặc các điểm trung chuyển. Đất hỗn hợp được quy hoạch để xây dựng các công trình đa chức năng, chẳng hạn như căn hộ kết hợp trung tâm thương mại, văn phòng hoặc các tiện ích dịch vụ. Từ đó gia tăng dân số ở khu vực trung tâm, hạn chế tình trạng phát triển phân tán dân số ra ngoại đô.
Design (Thiết kế thân thiện với người đi bộ): Tạo nhiều không gian thoải mái dành cho người đi bộ, như là: vỉa hè rộng, liên tục và không bị gián đoạn; các tuyến đi bộ dẫn trực tiếp đến ga tàu, bến xe buýt; có đường dành riêng cho người khiếm thị và ram dốc cho người khuyết tật…
Destination accessibility (Khả năng tiếp cận điểm đến): Các công trình công cộng được bố trí gần nhau, tạo sự thuận lợi cho người bộ, và có thể tiếp cận bằng giao thông công cộng như metro, xe buýt.
Distance to transit (Khoảng cách thuận lợi đến giao thông công cộng): Tạo khoảng cách di chuyển thuận lợi từ công trình ở trung tâm đến nhà ga hoặc trạm xe buýt, và ngược lại. Khi các công trình đặt gần nhau, sẽ giúp người dân hạn chế sử dụng phương tiện cá nhân để di chuyển, hay vào đó sẽ đi bộ hoặc sử dụng phương tiện công cộng.
2. Các đặc điểm nổi bật của mô hình TOD
Sự thành công của mô hình TOD không đến từ một yếu tố đơn lẻ, mà là kết quả của sự tích hợp hài hòa giữa nhiều đặc tính kiến trúc và quy hoạch độc đáo. Dưới đây là các đặc điểm nổi bật nhất của mô hình này:
Phát triển đô thị tập trung quanh các nhà ga
Mô hình TOD phát triển đô thị tập trung quanh các nút giao thông công cộng. Nhà ga không chỉ đóng vai trò là nơi trung chuyển hành khách, mà còn là trung tâm công cộng của khu vực. Nhờ khả năng kết nối thuận tiện giữa các khu vực xung quanh nhà ga, từ đó dần hình thành những cụm dân cư, thương mại – dịch vụ, các tiện ích công cộng với mật độ cao. Sự tập trung này giúp tăng hiệu quả sử dụng đất, tạo nguồn khách ổn định cho hệ thống giao thông công cộng và thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của khu vực.
>> Xem thêm: Vành đai 4 và hệ thống Metro: Thiết lập "xương sống" cho đô thị đa trung tâm
Quy hoạch sử dụng đất hỗn hợp và giá trị mang lại
Quy hoạch đất hỗn hợp là phần quan trọng của mô hình TOD, nhằm tích hợp nhiều chức năng của đô thị trong cùng một khu vực, để tối ưu hóa hiệu quả sử dụng đất và giảm nhu cầu di chuyển xa, từ đó hạn chế được lượng phương tiện cá nhân. Sự kết hợp này giúp người dân dễ dàng tiếp cận các tiện ích thiết yếu trong khoảng cách ngắn, đồng thời thúc đẩy hoạt động kinh tế, tăng tính năng động cho đô thị và hỗ trợ hệ thống giao thông công cộng vận hành hiệu quả hơn.
Ngoài ra, các khu vực nằm gần nút giao thông công cộng thường có giá trị bất động sản tăng cao, nhờ khả năng kết nối thuận lợi và các tiện ích xung quanh. Điều này tạo ra sức hút lớn đối với cả người mua lẫn chủ đầu tư, đồng thời góp phần hình thành các cực tăng trưởng đô thị mới xung quanh các tuyến giao thông công cộng.
Ưu tiên người đi bộ và xe đạp, giảm sự phụ thuộc phương tiện cá nhân
Đối tượng người đi bộ và sử dụng xe đạp đ ược quan tâm trong mô hình TOD, nhằm tạo ra môi trường thân thiện và an toàn cho các phương thức di chuyển thân thiện với môi trường. Vì vậy, hệ thống vỉa hè được thiết kế rộng rãi phù hợp cho mọi đối tượng sử dụng, để khuyến khích người dân sử dụng. Bên cạnh đó, toàn bộ khu vực được kết nối với với các không gian chức năng như nhà ở, trung tâm thương mại, công trình công cộng và hệ thống giao thông, giúp người dân dễ dàng tiếp cận các tiện ích mà không cần sử dụng phương tiện cá nhân.
Hạn chế bãi đỗ xe quy mô lớn là một nội dung quan trọng đi kèm, nhằm giảm sự phụ thuộc vào ô tô cá nhân và khuyến khích người dân sử dụng giao thông công cộng, hoặc đi xe đạp hoặc đi bộ. Việc kiểm soát số lượng và quy mô bãi đỗ xe góp phần tiết kiệm quỹ đất, giảm ùn tắc giao thông và thúc đẩy hình thành một đô thị mật độ cao, hiệu quả và bền vững hơn.
>> Xem thêm: Toàn cảnh dự án quy mô lớn khu đô thị phía Bắc đường Vành đai 4 TPHCM
3. Các mô hình TOD trên thế giới
Tokyo
Mạng lưới đường sắt dày đặc
Tokyo có mô hình mạng lưới giao thông công cộng dày đặc, với hệ thống tàu điện ngầm và đường sắt có độ phủ rộng khắp thành phố và các khu vực ngoại ô. Hệ thống phương tiện công công đã giúp kết nối hiệu quả giữa nội đô và các khu vực vệ tinh xung quanh, giúp người dân dễ dàng tiếp cận các điểm đến mà không phụ thuộc nhiều vào phương tiện cá nhân.
Nhằm tăng sự thuận tiện cho vi ệc di chuyển giữa các trạm tàu, chính quyền đã thiệt lập mạng lưới hành lang ngầm dưới các tòa nhà xung quanh nhà ga, để tối ưu thời gian di chuyển cho người sử dụng. Nhờ mạng lưới giao thông dày đặc và khả năng kết nối cao đã góp phần giảm ùn tắc giao thông, tiết kiệm năng lượng và bảo vệ môi trường.
Phát triển đô thị gắn liền với nhà ga
Xung quanh các nhà ga thường hình thành các trung tâm đa chức năng, như là nhà ở, thương mại – dịch v ụ, công trình công cộng, không gian cộng đồng,…Mô hình này giúp tối ưu hóa việc sử dụng đất, gia tăng giá trị bất động sản và khuyến khích người dân sinh sống, làm việc và tiếp cận các tiện ích trong bán kính đi bộ được. Nhờ đó, Tokyo đã xây dựng được cấu trúc đô thị nén, hiệu quả và bền vững, trong đó hệ thống giao thông công cộng đóng vai trò hạt nhân định hướng cho sự phát triển không gian đô thị.
Hong Kong
Mô hình "Rail + Property"
“Rail + Property” là mô hình đường sắt kết hợp bất động sản, các tuyến đường sắt được quy hoạch đồng thời với các dự án phát triển bất động sản tại khu vực nhà ga và các vùng lân cận. Nhà điều hành đường sắt không chỉ cung cấp dịch vụ vận tải, mà còn tham gia phát triển khu dân cư, trung tâm thương mại, văn phòng và các công trình dịch vụ. Cách tiếp cận này giúp tạo ra các khu đô thị mật độ cao, tích hợp nhiều chức năng và khuyến khích người dân sử dụng giao thông công c ộng thay vì phương tiện cá nhân.
Giá trị bất động sản nhờ hệ thống giao thông công cộng
Một điểm nổi bật của mô hình TOD tại Hong Kong là doanh thu từ bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ vận hành và mở rộng hệ thống đường sắt. Lợi nhuận từ việc phát triển và khai thác các dự án bất động sản xung quanh nhà ga giúp bù đắp chi phí đầu tư hạ tầng và giảm áp lực phụ thuộc vào ngân sách công. Nhờ nguồn thu ổn định này, hệ thống đường sắt có thể tiếp tục được nâng cấp và mở rộng, đồng thời tạo ra giá trị gia tăng cho đất đai và thúc đẩy phát triển kinh tế đô thị.
4. Tiềm năng phát triển TOD tại Việt Nam
Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh và giao thông công cộng ngày càng được đầu tư, TOD được xem là mô hình giàu tiềm năng tại Việt Nam, góp phần thúc đẩy phát triển đô thị bền vững và hiệu quả.
Thực trạng
Việt Nam đang trong giai đoạn đô thị hóa nhanh, với sự gia tăng dân số và nhu cầu đi lại tại các đô thị lớn ngày càng tăng. Tuy nhiên, tại các thành phố lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, phương tiện di chuyển chủ dựa vào phương tiện cá nhân, dẫn đến tình trạng ùn tắc giao thông, ô nhiễm môi trường, gây ấp lực lớn lên hạ tàng kỹ thuật. Mặc dù các tuyến metro và hệ thống giao thông công cộng đang từng bước được đầu tư, sự liên kết giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch giao thông vẫn chưa thực sự đồng bộ.
Cơ hội
Việt Nam có nhiều cơ hội để phát triển TOD nhờ mở rộng mạng lưới đường sắt đô thị, tốc độ đô thị hóa cao và nhu cầu phát triển các khu vực ngoại thành. Các nhà ga metro và đầu mối giao thông công cộng có thể trở thành hạt nhân cho các khu đô thị nén, tích hợp nhà ở, thương mại – dịch vụ và không gian công cộng. Việc triển khai TOD không chỉ giúp nâng cao hiệu quả sử dụng đất, giảm phụ thuộc vào xe cá nhân mà còn tạo ra nguồn giá trị gia tăng từ bất động sản, thu hút đầu tư và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế đô thị theo hướng bền vững.
Điều kiện để TOD thành công
Để TOD phát triển hiệu quả tại Việt Nam, cần có sự đồng bộ giữa quy hoạch đô thị và giao thông, cùng với cơ chế chính sách phù hợp. Các điều kiện quan trọng gồm:
Đồng bộ quy hoạch giao thông và quy hoạch đô thị.
Hoàn thiện khung pháp lý và cơ chế khai thác giá trị đất đai.
Thu hút đầu tư tư nhân.
Phát triển hệ thống giao thông công cộng kết nối đa phương thức.
Quy hoạch khu vực xung quanh các nhà ga với mật độ hợp lý.
5. Kết luận
TOD là mô hình phát triển đô thị bền vững gắn với giao thông công cộng, giúp tối ưu sử dụng đất, nâng cao khả năng kết nối và cải thiện chất lượng sống. Thông qua việc phát triển các khu đô thị nén quanh các nút giao thông và các đô thị vệ tinh, TOD góp phần giảm áp lực cho khu vực trung tâm, hạn chế ùn tắc giao thông, đồng thời gia tăng giá trị bất động sản và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế đô thị lâu dài.
Nguồn tham khảo: