Cải tạo nhà cũ – Nên bắt đầu từ đâu?
- Tường Vy Lê Ngọc
- 16 thg 10
- 7 phút đọc
Đã cập nhật: 17 thg 10
Hướng dẫn cải tạo nhà cũ đúng cách: từ đánh giá hiện trạng, xác định nhu cầu đến lựa chọn đơn vị thiết kế thi công. Kinh nghiệm thực tế từ Đước Việt. Cải tạo nhà cũ là quá trình nâng cấp và tái tạo không gian sống dựa trên nền tảng sẵn có. Tại các đô thị lớn, đây là lựa chọn phổ biến vì giúp giữ vị trí thuận lợi, tiết kiệm chi phí và duy trì giá trị gắn bó. Tuy nhiên, công việc này đòi hỏi hiểu biết về kiến trúc, kết cấu hiện trạng và quy định pháp lý. Trong bài viết này, Đước Việt sẽ phân tích chi tiết các yếu tố cần xem xét trước khi cải tạo, quy trình thực hiện đúng kỹ thuật, cũng như những lưu ý giúp đảm bảo an toàn, thẩm mỹ và hiệu quả đầu tư cho công trình của bạn.
Khi nào nên cải tạo nhà cũ?
Sau nhiều năm sử dụng, một ngôi nhà dù được bảo dưỡng tốt đến đâu cũng khó tránh khỏi xuống cấp: tường ẩm, sàn nứt, hệ thống điện nước hỏng hoặc không còn phù hợp với nhu cầu sinh hoạt hiện tại. Cải tạo là cách giúp “thay áo mới” cho ngôi nhà, vừa tiết kiệm chi phí so với xây mới, vừa tận dụng được nền móng và cấu trúc sẵn có.
Theo kinh nghiệm của Đước Việt, có ba nhóm lý do phổ biến khiến gia chủ cần cải tạo:
Nhu cầu sử dụng thay đổi: thêm phòng ngủ, mở rộng bếp, kết hợp kinh doanh.
Kết cấu xuống cấp: thấm dột, nứt tường, sàn võng, hệ thống điện nước hỏng.
Muốn thay đổi phong cách: chuyển từ nhà cũ truyền thống sang hiện đại, hoặc các phong cách yêu thích khác…
>>>Xem thêm: 218NTMK-HOUSE - nhà ở riêng lẻ thuộc hạn mục cải tạo
Phân loại mức độ can thiệp để
xác định điểm bắt đầu
1. Cải tạo Cấp độ 1 (Nhẹ)
Phạm vi: Thay đổi bề mặt hoàn thiện (sơn mới, lát gạch mới, thay giấy dán tường, sửa chữa nội thất không gắn liền với kết cấu).
Đặc điểm: Không can thiệp vào kết cấu chịu lực, không ảnh hưởng đến hệ thống điện nước chính.
Yêu cầu: Thường không cần xin giấy phép xây dựng.
2. Cải tạo Cấp độ 2 (Trung bình)
Phạm vi: Thay đổi bố cục phòng (đập tường ngăn không chịu lực), nâng cấp hoặc thay thế toàn bộ hệ thống Điện/Nước (MEP), thay đổi cửa sổ, cửa đi.
Đặc điểm: Can thiệp vào công năng và kỹ thuật, đòi hỏi bản vẽ kỹ thuật chi tiết hơn.
Yêu cầu: Cần thông báo hoặc xin phép sửa chữa tùy theo quy định địa phương.
3. Cải tạo Cấp độ 3 (Nặng)
Phạm vi: Thay đổi kết cấu chịu lực (đập tường chịu lực, mở rộng khẩu độ), cơi nới, nâng tầng.
Đặc điểm: Ảnh hưởng trực tiếp đến sự an toàn và độ bền vững của công trình.
Yêu cầu: Bắt buộc phải có Giấy phép Sửa chữa/Cải tạo Lớn và hồ sơ Thẩm định Kết cấu.
>>>Xem thêm: 52HCT HOUSE
Quy trình cải tạo nhà cũ
Khi đã xác định được công trình của mình thuộc cấp độ nào, bước tiếp theo là xây dựng quy trình cải tạo cụ thể. Cải tạo không chỉ là “đập – xây lại”, mà là quy trình kỹ thuật có tính toán, đòi hỏi khảo sát kỹ hiện trạng và lập kế hoạch khoa học. Dưới đây là 6 bước mà chủ nhà nên thực hiện trước khi bắt đầu.
Bước 1. Đánh giá hiện trạng công trình
Trước khi có bất kỳ bản thiết kế nào, cần kiểm tra kỹ phần kết cấu và hệ thống kỹ thuật:
Kiểm tra tường, sàn, cột có bị nứt, võng hoặc lún không.
Xem xét khả năng chịu tải của nền móng (đặc biệt khi muốn thêm tầng).
Đánh giá tình trạng hệ thống điện, nước, thoát nước, mái, cửa, cầu thang.
Xác định khu vực có thể giữ lại, khu vực cần tháo dỡ.
Mẹo từ Đước Việt: Khi khảo sát, hãy chụp ảnh toàn bộ hiện trạng và ghi chú vị trí hư hỏng. Những dữ liệu này sẽ giúp kiến trúc sư và kỹ sư kết cấu tính toán chính xác chi phí và phương án cải tạo phù hợp.
Bước 2. Xác định nhu cầu và ngân sách
Đây là bước định hướng cho toàn bộ quá trình cải tạo:
Bạn muốn nâng tầng, mở rộng phòng, hay chỉ nâng cấp nội thất?
Ngôi nhà sẽ dùng để ở, cho thuê, hay kết hợp kinh doanh?
Ngân sách dự kiến là bao nhiêu? Có dự phòng 10–15% cho phát sinh không?
Một bản mô tả ngắn gọn về mục tiêu sử dụng sẽ giúp đơn vị thiết kế đưa ra phương án hợp lý và tránh lãng phí.
Bước 3. Lên phương án thiết kế & xin phép cải tạo
Dù không phải xây mới, cải tạo nhà vẫn cần bản vẽ thiết kế chi tiết, đặc biệt khi thay đổi kết cấu (thêm tầng, đập tường chịu lực…).
Lên bản vẽ mặt bằng, phối cảnh 3D, sơ đồ kỹ thuật.
Tính toán kết cấu để đảm bảo an toàn chịu lực.
Lập hồ sơ xin phép cải tạo (nếu có thay đổi diện tích, chiều cao, công năng).
Theo quy định tại Nghị định 15/2021/NĐ-CP, nếu công trình có thay đổi kết cấu hoặc ảnh hưởng đến an toàn chung, phải có hồ sơ xin phép xây dựng cải tạo do đơn vị có năng lực thiết kế lập và chịu trách nhiệm.
Bước 4. Dự toán chi phí và lựa chọn nhà thầu
Sau khi có bản vẽ, đơn vị thiết kế sẽ lập bảng dự toán chi phí cải tạo gồm:
Vật liệu xây dựng (xi măng, thép, sơn, gạch, thiết bị vệ sinh...).
Nhân công phá dỡ, xây mới, hoàn thiện.
Chi phí thiết kế, giám sát, xin phép, xử lý rác thải.
Tips: Đừng chọn nhà thầu rẻ nhất, mà hãy so sánh mức độ minh bạch dự toán và năng lực thi công thực tế. Đước Việt thường báo giá rõ từng hạng mục, giúp khách hàng dễ dàng kiểm soát chi phí và tiến độ.
>>>Xem thêm: Gói Thiết Kế Nhà Phố 5x15m Chỉ 30 Triệu Từ Đước Việt
Bước 5. Thi công – Giám sát – Kiểm tra an toàn
Khi bước vào thi công, hãy lưu ý 3 yếu tố quan trọng:
1. Thi công phá dỡ an toàn: có biện pháp chống bụi, chống ồn, chống rung cho nhà liền kề.
2. Giám sát kết cấu: không đập tường hoặc dầm chịu lực nếu chưa được kỹ sư cho phép.
3. Kiểm tra kỹ thuật định kỳ: đảm bảo điện, nước, chống thấm, thông gió đúng tiêu chuẩn.
Bước 6. Nghiệm thu và hoàn thiện nội thất
Sau khi hoàn thành phần cải tạo chính, tiến hành nghiệm thu từng hạng mục:
Kết cấu, chống thấm, điện nước.
Sơn, ốp lát, cửa, thiết bị vệ sinh.
Hệ thống chiếu sáng, thông gió, điều hòa.
Khi mọi hạng mục đạt yêu cầu, mới tiến hành bố trí nội thất và trang trí cuối cùng để hoàn thiện không gian.
>>>Xem thêm: Ưu và nhược điểm của sàn gỗ tự nhiên
Những sai lầm thường gặp khi cải tạo nhà cũ
Sai lầm | Hậu quả | Cách khắc phục |
Không khảo sát kỹ hiện trạng | Phát sinh chi phí, rủi ro nứt tường, thấm dột | Khảo sát kỹ, mời kỹ sư kết cấu kiểm tra |
Không xin phép cải tạo | Bị phạt hành chính, buộc tháo dỡ | Lập hồ sơ xin phép đúng quy định |
Thiết kế sơ sài, không đồng bộ | Mất thẩm mỹ, công năng kém hiệu quả | Thuê đơn vị có chuyên môn thiết kế lại tổng thể |
Chọn nhà thầu không rõ năng lực | Thi công kém, chậm tiến độ | Kiểm tra hồ sơ năng lực, xem công trình đã thực hiện |
Không dự trù phát sinh | Dừng thi công giữa chừng | Dự phòng 10–15% tổng ngân sách |
Nên tự làm hay thuê đơn vị thiết kế – thi công trọn gói?
Nếu chỉ sơn sửa nhẹ, thay gạch hoặc nội thất, gia chủ có thể tự thực hiện.Nhưng nếu có thay đổi cấu trúc, thêm tầng, hoặc cần thiết kế mới toàn diện, thì nên thuê đơn vị thiết kế – thi công cải tạo trọn gói để đảm bảo:
Tính toán kỹ thuật và chịu lực an toàn.
Tiến độ đồng bộ, tránh chồng chéo giữa các hạng mục.
Giấy phép và hồ sơ nghiệm thu đầy đủ.
Bảo hành rõ ràng, minh bạch chi phí.
Đước Việt hiện cung cấp dịch vụ “Thiết kế – Cải tạo – Hoàn thiện trọn gói” cho nhà phố, văn phòng, shophouse và căn hộ. Quy trình rõ ràng, nhanh chóng giúp khách hàng tiết kiệm chi phí so với thuê riêng từng đơn vị.
Kết luận
Cải tạo nhà cũ không chỉ là làm mới không gian, mà còn là quá trình tái thiết công năng sống phù hợp hơn với hiện tại.
Nếu bạn đang băn khoăn chưa biết bắt đầu từ đâu, hãy nhớ 3 nguyên tắc:
1. Khảo sát kỹ – Thiết kế đúng – Thi công chuẩn.
2. Đặt yếu tố an toàn và hiệu quả sử dụng lên hàng đầu.
3. Chọn đơn vị có kinh nghiệm thực tế về cải tạo.
Nếu bạn đang tìm kiếm đơn vị tư vấn cải tạo nhà cũ tại Thành phố Hồ Chí Minh, hãy liên hệ với Đước Việt để bắt đầu hành trình kiến tạo không gian của bạn!
>>>Xem thêm: Vật liệu cách âm cho nhà ở
>>>Xem thêm: Dự án nhà cải tạo 52HCT HOUSE
Những dịch vụ Đước Việt Architecture & Construction cung cấp bao gồm:
Tư vấn, thiết kế kiến trúc công trình:
Xây dựng trọn gói công trình: nhà phố, biệt thự, văn phòng, ....
Thiết kế - thi công trọn gói Nội Thất: nhà phố, biệt thự, văn phòng ...
Thiết kế ý tưởng thiết kế kiến trúc, lên hồ sơ mặt bằng công năng và triển khai concept các dự án.
CTY TNHH TƯ VẤN THIẾT KẾ VÀ XÂY DỰNG ĐƯỚC VIỆT
🌐Website: Duocviet-ac.com
☎️ Điện thoại: (+84) 0909 846 159
📮 Email: ctyduocviet@gmail.com
🧰 Địa chỉ: Tầng 2 - Toà nhà The Root, số 29A Cao Thắng, Phường Bàn Cờ, HCM (Quận 3)
Bình luận